佛山市南海区建汇建筑工程有限公司与佛山市南海区南投房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷执行异议案

广东省佛山市中级人民法院
民事裁定书

（2007）佛中法执三字第173号

　　异议人广东粤财信托有限公司。
　　法定代表人汪涛，董事长。
　　委托代理人钟欣、李宏华，均系广东君信律师事务所律师。
　　申请执行人佛山市南海区建汇建筑工程有限公司。
　　法定代表人袁建星，总经理。
　　委托代理人韩晓东，广东东成律师事务所律师。
　　委托代理人张子瑜。
　　被执行人佛山市南海区南投房地产开发有限公司。
　　法定代表人陈伟培，总经理。　
　　被执行人佛山市南海区投资管理公司。
　　法定代表人詹建荣，经理。
　　委托代理人李树华。
　　被执行人广东省南海实业投资股份有限公司。
　　法定代表人方富讯，总经理。
　　委托代理人冯骏青，广东星宇律师事务所律师。
　　委托代理人何艳，广东星宇律师事务所实习律师。
　　本院在执行佛山市南海区建汇建筑工程有限公司（以下简称建汇建筑公司）诉佛山市南海区南投房地产开发有限公司（以下简称南投房地产公司）、佛山市南海区投资管理公司（以下简称南海投资管理公司）、广东省南海实业投资股份有限公司（以下简称南海实业公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人广东粤财信托有限公司（以下简称粤财信托公司）向本院提出执行异议。本院于2007年11月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2007年11月20日公开开庭听证。异议人粤财信托公司的委托代理人李宏华、申请执行人建汇建筑公司的委托代理人韩晓东、被执行人南海投资管理公司的委托代理人李树华、被执行人南海实业公司的委托代理人冯骏青、何艳到庭听证，被执行人南投房地产公司经本院依法传唤无正当理由未到庭听证。本案现已审查终结。
　　异议人粤财信托公司称：南投大厦并非被执行人南投房地产公司或其他被执行人名下的财产，而是粤财投资公司合法持有的财产，故应立即解除对南投大厦的查封。1、南投大厦原为南海实业公司与南海市百货公司于1994年8月签订合作开发协议，由南海市百货公司提供土地使用权、南海实业公司提供全部建设资金以合作建房形式合作建设。1994年12月，南海实业公司与南海市百货公司签订补充协议，约定由南海实业公司支付南海市百货公司1130.8万元补偿款后，南海市百货公司退出项目合作，南投大厦包括土地使用权在内的全部权益归南海实业公司。该协议签订后，南海实业公司依约向南海市百货公司支付了相应补偿款。为沿用原有项目建设批文，方便办理大楼报建手续，仍以南海市百货公司的名义办理相关报建手续，双方暂未办理土地使用权及报建手续的转名手续。2、为解决南海实业公司拖欠广东粤财信托投资公司（后更名为广东粤财信托投资有限公司，现再更名为广东粤财信托有限公司）债务的问题，2000年10月18日，南海实业公司、粤财信托公司、南海市百货公司三方签订《房地产抵偿债务协议书》，约定南海实业公司以南投大厦地下二层、地下一层、首层至第五层、第十三层至第十九层抵偿欠粤财信托公司的债务88928500元。3、为解决南海实业公司拖欠粤财投资公司债务的问题，2001年11月28日，粤财投资公司与南海实业公司签订《房地产抵偿债务协议书》，约定南海实业公司以南投大厦第六层至第九层、第十二层抵偿欠粤财投资公司的债务21537720元。4、2007年1月23日，粤财投资公司、粤财信托公司、南海实业公司签订《房地产抵偿债务协议书》，约定南海实业公司以南投大厦第十层、第十一层抵偿欠粤财投资公司的债务31357481.33元。至此，粤财投资公司、粤财信托公司全部拥有南投大厦。5、粤财投资公司、粤财信托公司凭上述《房地产抵偿债务协议书》办理南投大厦土地使用权的权属变更登记时，为简化南投大厦继续建设所需办理的手续，粤财投资公司、粤财信托公司双方协商确定统一以粤财信托公司名义办理南投大厦土地使用权的权属变更登记。2002年4月23日，经南海市人民政府及属下相关部门批准，粤财信托公司取得南投大厦占用范围内的全部土地使用权。6、南投房地产公司转制前为南海实业公司属下全资子公司。南投大厦是由南海实业公司委托南投房地产公司与施工单位签订施工合同，南投房地产公司并非南投大厦所有人。从佛山市南海区工商行政管理局调取的南海实业公司2002年1月11日董事会决议的档案资料显示，董事会确认南投大厦的抵债事实，以及南投房地产公司改制，由遣散员工以现金3300万元至3500万元赎买南投房地产公司的经营权及剩余土地的事实。因此，南投大厦的权益抵债前属于南海实业公司、抵债后属于粤财投资公司、粤财信托公司，从未归属于南投房地产公司。7、南投大厦属于在建工程，且处于烂尾状态，无法办理房地产权证，但是，根据上述《房地产抵偿债务协议书》，并经南海市人民政府相关部门的批准，以粤财信托公司名义已依法取得了南投大厦房地产权益。
　　异议人粤财信托公司向本院提交了如下证据：
　　证据一：《房地产抵偿债务协议书》一份。证明南海实业公司、粤财信托公司、南海市百货公司三方于2000年10月18日签订《房地产抵偿债务协议书》，约定南海实业公司以南投大厦地下二层、地下一层、首层至第五层、第十三层至第十九层抵偿欠粤财信托公司的债务88928500元。
　　证据二：《房地产抵偿债务协议书》一份。证明粤财投资公司与南海实业公司于2001年11月28日签订《房地产抵偿债务协议书》，约定南海实业公司以南投大厦第六层至第九层、第十二层抵偿欠粤财投资公司的债务21537720元。
　　证据三：《房地产抵偿债务协议书》一份。证明粤财投资公司、粤财信托公司、南海实业公司于2007年1月23日签订《房地产抵偿债务协议书》，约定南海实业公司以南投大厦第十层、第十一层抵偿欠粤财投资公司的债务31357481.33元。
　　证据四：《关于广东粤财信托投资公司申请受让土地使用权的批复》（南国改字[2001]00437号）、南国出让字（2001）第00496号《国有土地使用权出让合同》、《南海市土地开发费用合同书》、南府国用（2002）字第特010054号《国有土地使用证》各一份。证明粤财信托公司为南投大厦国有土地使用权人。
　　证据五：《广东省南海实业投资股份有限公司董事会决议》一份。证明南投大厦作为南海实业公司的资产抵债给了粤财投资公司。
　　证据六：贷款合同及相关资料。证明南海实业公司与粤财投资公司、粤财信托公司之间存在债权债务关系。
　　申请执行人建汇建筑公司辩称：1、建汇建筑公司对南投大厦属于南海实业公司这一事实不持异议，但南海实业公司也是本案的被执行人，故查封南投大厦完全正确。2、粤财信托公司只对南投大厦土地享有使用权，对上盖不享有合法产权。粤财投资公司、粤财信托公司与南海实业公司的房产交易并未成交，《房地产抵偿债务协议书》第九条要求办妥商品房预售许可证才可交付房产。3、粤财投资公司、粤财信托公司在不享有南投大厦上盖产权的情况下，仅凭《房地产抵偿债务协议书》对抗建汇建筑公司依法申请执行南投大厦的强制力是不能成立的。首先，《房地产抵偿债务协议书》未依法进行房产交易的登记备案和确权，不具有对抗其他债权人的法律效力；其次，既然南投大厦未经过验收，则其在法律上是禁止转让交易的，除非由法院依法拍卖。据此，《房地产抵偿债务协议书》是无效协议。4、建汇建筑公司对南投大厦产权人的债权形成时间是1995年3月，而粤财投资公司、粤财信托公司对南海实业公司债权形成的时间比较晚。5、建汇建筑公司于2006年申请强制执行，至今未能执行到被执行人任何其它财产，南投大厦是被执行人目前唯一可供执行的财产。6、建汇建筑公司在本案中的执行依据是生效判决，而粤财投资公司、粤财信托公司提出异议的依据是无效的协议，两者不仅存在依据上的悬殊，还存在实体利益分配的悬殊—粤财投资公司、粤财信托公司得到整座南投大厦，而建汇建筑公司分文未得。7、南投大厦至今仍由建汇建筑公司管理、使用，并承担全部管理费用。8、南投大厦的建设施工资料均由建汇建筑公司保管，并未移交。综上所述，应驳回粤财信托公司的执行异议。
　　申请执行人建汇建筑公司向本院提交了（2005）佛中法民五初字第26号《民事判决书》，证明建汇建筑公司的债权形成时间是在1995年至1999年期间，南海实业公司对债务负有连带清偿责任。
　　被执行人南海投资管理公司辩称：同意粤财信托公司的意见，应解除对南投大厦的查封。
　　被执行人南海投资管理公司没有向本院提交证据。
　　被执行人南海实业公司辩称：同意粤财信托公司的意见，应解除对南投大厦的查封。
　　被执行人南海实业公司向本院提交了如下证据：
　　证据一：《合作开发南海实业投资股份有限公司综合大楼协议》、《协议书》各一份。证明南投大厦是南海实业公司与南海市百货公司合作开发的，后南海实业公司拥有了南投大厦全部权益。
　　证据二：南府国用字第001095号《国有土地使用证》一份。证明2001年之前南投大厦土地使用权登记在南海市百货公司名下。
　　证据三：《复“南投大厦”项目的申请报告》一份。证明南海实业公司是南投大厦的开发主体。
　　证据四：南投房地产公司《企业法人申请开业登记注册书》、《南投房地产开发公司章程》、《注册资金登记申请书》、《证明》、附有批复的《关于申请成立南投房地产公司的报告》各一份。证明南投房地产公司由南海实业公司组建并全额出资设立，转制前是南海实业公司的全资子公司。
　　证据五、《广东省南海实业投资股份有限公司董事会决议》、《评估报告》各一份。证明南投大厦的全部权益由南海实业公司享有，转制后的南投房地产公司的财产不包括南投大厦。
　　证据六、南海实业公司出具给南海市规划局、南海市国土局的《报告》一份。证明南海实业公司曾拥有南投大厦的全部权益，一直以来都在依法行使权利、承担相应义务，包括将南投大厦抵债给了粤财投资公司、粤财信托公司，有关政府部门也一直予以认可。
　　证据七、《土地登记信息卡》一份。证明2001年以后南投大厦土地使用权登记在粤财信托公司名下。
　　对异议人粤财信托公司提交的证据，申请执行人建汇建筑公司质证后认为：1、对证据一、证据二、证据三的真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议。《房地产抵偿债务协议书》第九条要求办妥商品房预售许可证才可交付房产，但现在并没有办理商品房预售许可证，则证明房产没有交付，协议无效。2、对证据四没有异议，但其只能证明粤财信托公司享有南投大厦土地使用权。3、对证据五的真实性、关联性没有异议，对其合法性有异议。4、对证据六没有异议。
　　对申请执行人建汇建筑公司提交的（2005）佛中法民五初字第26号《民事判决书》，异议人粤财信托公司质证后认为：判决书只能证明南投房地产公司对建汇建筑公司负有债务，但南投大厦并不是南投房地产公司名下的财产。被执行人南海实业公司质证后认为：债权形成时间与执行异议无关。
　　对被执行人南海实业公司提交的证据，申请执行人建汇建筑公司认为南海实业公司未在听证审查前向其提交证据副本，对证据不予质证。
　　本院经审查查明：建汇建筑公司诉南投房地产公司、佛山市南海区财政局、南海投资管理公司、南海实业公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2006年6月6日作出（2005）佛中法民五初字第26号民事判决，判决：一、南投房地产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向建汇建筑公司支付违约金8833918.21元；二、南投房地产公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向建汇建筑公司支付脚手架拆卸工程费306725.00元；三、建汇建筑公司在306725.00元范围内对位于佛山市南海区桂城街道南海大道的南投大厦享有建设工程款优先受偿权，但在本判决生效之日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款的房屋部分除外；四、佛山市南海区财政局、南海投资管理公司、南海实业公司对于南投房地产公司的以上债务承担连带清偿责任；五、驳回建汇建筑公司的其他诉讼请求。佛山市南海区财政局不服上述判决，提起上诉，后又于2006年7月31日申请撤回上诉，广东省高级人民法院于同日作出（2006）粤高法民一终字第262号民事裁定，准许佛山市南海区财政局撤回上诉。因南投房地产公司、南海投资管理公司、南海实业公司未按生效判决履行义务，建汇建筑公司于2006年11月22日向本院申请执行。本院于次日立案执行。在执行过程中，本院作出（2006）佛中法执字第1813－1号民事裁定，裁定冻结、扣划南投房地产公司、南海投资管理公司、南海实业公司的银行存款人民币9244235.21元及查封、扣押相应价值的的财产。2007年9月27日，本院查封南投房地产公司座落在佛山市南海区桂城街道南海大道的建筑物“南投大厦”。
　　另查明：2000年10月18日，南海实业公司、粤财信托公司、南海市百货公司三方签订《房地产抵偿债务协议书》，约定南海实业公司以南投大厦地下二层、地下一层、首层至第五层、第十三层至第十九层抵偿欠粤财信托公司的债务88928500元；用以抵债的南投大厦必须是严格按照本协议第四条规定的装修标准进行装修完毕的完好物业，装修费用由南海实业公司负责；南海实业公司在将南投大厦交付给粤财信托公司使用前，必须办理好商品房预售许可证，有关费用由南海实业公司负责；南海实业公司将房产证办到粤财信托公司户名后，本协议所述的以南投大厦抵偿的债权债务同时终止等。2001年11月28日，粤财投资公司与南海实业公司签订《房地产抵偿债务协议书》，约定南海实业公司以南投大厦第六层至第九层、第十二层抵偿欠粤财投资公司的债务21537720元；用以抵债的南投大厦必须是严格按照本协议第四条规定的装修标准进行装修完毕的完好物业，装修费用由南海实业公司负责；南海实业公司在将南投大厦交付给粤财投资公司使用前，必须办理好商品房预售许可证，有关费用由南海实业公司负责；南海实业公司将房产证办到粤财投资公司户名后，本协议所述的以南投大厦抵偿的债权债务同时终止等。2002年4月23日，粤财信托公司取得南投大厦土地使用权，持有南府国用（2002）字第特010054号《国有土地使用证》。2007年1月23日，粤财投资公司、粤财信托公司、南海实业公司签订《房地产抵偿债务协议书》，约定南海实业公司以南投大厦第十层、第十一层房产现状抵偿欠粤财投资公司的债务31357481.33元及相应利息；南海实业公司将南投大厦的上述房产抵偿给粤财投资公司后，粤财投资公司、粤财信托公司已全部拥有南投大厦的整幢物业，而南海实业公司欠粤财投资公司、粤财信托公司的贷款债务则全部清偿完毕；粤财投资公司、粤财信托公司同意南投大厦至办理竣工验收手续还需完成的后续工程，包括土建、装饰、供水、供电、消防和下水道等，由粤财投资公司、粤财信托公司委托原施工单位或委托新的施工单位继续施工，所需工程费由粤财投资公司、粤财信托公司承担；三方在签订本协议后十日内办理南投大厦及相关资料的移交手续等。
　　本院认为：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本院（2005）佛中法民五初字第26号《民事判决书》第三项也明确判决：建汇建筑公司在306725.00元范围内对位于佛山市南海区桂城街道南海大道的南投大厦享有建设工程款优先受偿权，但在本判决生效之日前已办理商品房预售登记、变更登记或消费者已交付超过50%购房款的房屋部分除外。据此，因南投大厦至今未办理预售登记，也未办理变更登记，且粤财投资公司、粤财信托公司在本案中均不属于消费者，所以粤财投资公司、粤财信托公司与南海实业公司签订的《房地产抵偿债务协议书》不得对抗建汇建筑公司对南投大厦享有的建设工程款优先受偿权。粤财信托公司申请解除对南投大厦的查封的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条第一款第（十一）项、第二百零八条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条的规定，裁定如下：
　　驳回异议人广东粤财信托有限公司的执行异议。
　　本裁定书送达后立即生效。

审　判　长　　单丽华
审　判　员　　麦均兴
代理审判员　　钱　伟
二○○七年十二月四日
书　记　员　　刘　洋