来源：发布时间：2014-09-09 54:16
案例看点：广东省高级人民法院在本案中认为《城市房地产开发管理经营条例》第三十三条为管理性规范而非效力性强制性规定。
广东省高级人民法院
民事判决书
(2013)粤高法审监民提字第91号
申请再审人（一审原告、二审上诉人、原再审申请人）：王重庆
委托代理人：游成志
被申请人（一审被告、二审被上诉人，原再审被申请人）：东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司
委托代理人：王仁端
王重庆诉东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司（简称冠亚公司）商品房预售合同纠纷一案，不服东莞市人民法院于2006年12月5日作出的（2006）东法民一初字第11833号民事判决，向东莞市中级人民法院提起上诉。东莞市中级人民法院于2008年1月30日作出（2007）东中法民一终字第1353号民事判决，王重庆认为二审判决有错误，向本院申请再审。本院于2009年6月23日作出（2008）粤高法立民申字第4597号民事裁定，指令东莞市中级人民法院再审本案。东莞市中级人民法院于2011年9月6日作出（2009）东中法民再字第91号民事判决，已经发生法律效力。王重庆认为再审判决仍有错误，又向本院申请再审。本院于2012年7月9日作出（2012）粤高法民一再申字第17号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年10月8日公开开庭审理了本案。申请再审人王重庆的委托代理人游成志、被申请人冠亚公司的委托代理人王仁端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2006年10月24日，王重庆起诉至东莞市人民法院称：2002年9月11日，王重庆向冠亚公司订购别墅一栋。由于冠亚公司故意拖延、挪用契税费用，逾期办证582天，导致王重庆于2006年6月才取得产权证。故请求法院判令冠亚公司向王重庆支付违约金747986.4元，计算方式为612万元×0.21‰/天×582天。逾期办证天数的计算方式为：冠亚公司通知王重庆于2004年7月20日前收楼，房屋交付之日起的第90天为2004年10月20日，从该日起计至《房地产权证》核发之日2006年5月23日为582天。
冠亚公司一审答辩称：一、无论是按照合同约定还是按照法律规定，冠亚公司都没有为王重庆办理《房地产权证》的义务。二、在王重庆办理《房地产权证》的过程中，冠亚公司已履行了协助义务，没有过错，不应承担逾期办证的责任。故请求法院判决驳回王重庆的诉讼请求。
东莞市人民法院一审查明：2002年9月11日，王重庆与冠亚公司签订《商品房买卖合同》，约定王重庆购买冠亚公司开发建设的东莞市厚街镇环岗湖海逸豪庭倚湖名居倚湖路3号别墅，别墅价格为612万元，双方并在合同的补充条款中约定冠亚公司应当在取得预售商品房的综合竣工验收合格证书后180天内，将按规定须由其提供的办理该商品房确权手续的有关资料报送产权登记机关备案。如因冠亚公司的责任导致王重庆不能在合理期限内取得房地产权属证书的，自冠亚公司取得预售商品房的竣工验收合格证书之日的180天起计算，每逾期一日，由冠亚公司向王重庆按其已付房屋价款的万分之一支付违约金，直至产权登记部门核发产权证之日止。王重庆已经依约支付了购房款，2004年4月15日，东莞市建设局向冠亚公司颁发了《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案证书》，证明涉案工程竣工验收合格，备案文件齐全。冠亚公司遂于2004年7月5日向王重庆发出《交付使用通知书》，要求王重庆于7月20日前收楼，王重庆于8月9日进行了收楼，并于9月2日按冠亚公司的要求交付了办理房产证的费用，包括契税等共187593元。冠亚公司于2005年7月13日向房管部门提出涉案房屋的确权申请，房管部门于2005年11月7日对涉案房屋进行了确权，2006年4月19日，东莞市房地产交易所出具了《东莞市房地产交易登记证明书》，证明涉案房屋已经由王重庆买受。2006年5月23日，东莞市人民政府向王重庆颁发了粤房地证字第C4262084号房地产权证。王重庆认为冠亚公司故意拖延，挪用王重庆预交的契税费用，导致延迟办证，应从房屋交付之日起90日后支付违约金，直至产权登记部门核发房地产权证之日止，共逾期582天，应支付违约金为747986.4元。
冠亚公司为反驳王重庆的起诉，向一审法院提交了“东莞市厚街房地产管理所”盖章确认的证明，证实冠亚公司已于2004年8月18日申请办理确权手续，由于收件后发现缺少《建设工程规划许可证》正证，冠亚公司的资料被退回，冠亚公司考虑到已竣工的涉案房屋和即将竣工的其他几栋别墅属同一规划设计开发的小区，为减少办理次数，冠亚公司将涉案房屋的确权留待其他几栋别墅竣工之后再办理确权，后由于其他几栋别墅一直未能竣工，冠亚公司于2005年7月13日再次申请确权，并于11月7日取得确权。冠亚公司又提交了“东莞市厚街镇规划管理所”盖章确认的证明，证实涉案房屋已于2004年8月18日送厚街镇房地产管理所申请确权，厚街镇房地产管理所回复需向东莞市规划局申请办理规划验收及换领《建设工程规划许可证》正证才能办理，冠亚公司遂于2004年9月15日向“镇规划办”申请办理竣工规划验收并换领《建设工程规划许可证》正证，“镇规划办”考虑到已竣工的涉案房屋和即将竣工的其他几栋别墅同属同一规划设计开发的小区，为减少办理次数，“镇规划办”要求冠亚公司待其他几栋别墅竣工后再向市规划局申请规划验收并换领《建设工程规划许可证》正证。冠亚公司提供的《建设工程规划许可证》正证显示验收换证日期为2005年6月17日。
东莞市人民法院一审认为：本案争议的焦点在于王重庆延迟办理房产证是否由于冠亚公司的责任所导致。从“东莞市厚街房地产管理所”盖章确认的证明来看，冠亚公司已于2004年8月18日申请办理确权手续，厚街镇房地产管理所收件后发现缺少《建设工程规划许可证》正证，冠亚公司的资料被退回。而“东莞市厚街镇规划管理所”盖章确认的证明，证实冠亚公司于2004年9月15日向“镇规划办”申请办理竣工规划验收并换领《建设工程规划许可证》正证时，“镇规划办”考虑到已竣工的涉案房屋和即将竣工的其他几栋别墅同属同一规划设计开发的小区，为减少办理次数，“镇规划办”要求冠亚公司待其他几栋别墅竣工后再向市规划局申请规划验收并换领《建设工程规划许可证》正证。所以延迟换领《建设工程规划许可证》正证是由于“镇规划办”的要求，不是冠亚公司的责任。冠亚公司提供的《建设工程规划许可证》正证显示验收换证日期为2005年6月17日，冠亚公司在换领了《建设工程规划许可证》正证后的2005年7月13日已向房管部门提出涉案房屋的确权申请，房管部门于2005年11月7日对涉案房屋进行了确权，2006年4月19日东莞市房地产交易所出具了《东莞市房地产交易登记证明书》，证明涉案房屋已经由王重庆买受，2006年5月23日东莞市人民政府向王重庆颁发了粤房地证字第C4262084号房地产权证。整个过程的证据都没有显示是由于应由冠亚公司提供的办理该商品房确权手续的有关资料不齐备导致延迟办理房产证，延迟换领《建设工程规划许可证》正证是由于行政主管部门的要求延误的，在换领了《建设工程规划许可证》正证后冠亚公司及时办理了其他相关手续，可以认定冠亚公司对王重庆延迟办理房产证没有责任。但是冠亚公司在2004年9月2日已经收取了王重庆187593元的办证契税等费用，冠亚公司在行政主管部门要求延迟换领《建设工程规划许可证》正证后冠亚公司应当知道暂时不能为王重庆办理房产证件，而冠亚公司也没有退回该费用给王重庆，客观上占用了王重庆的资金。延迟换领《建设工程规划许可证》正证不能归责于冠亚公司，但是也不能成为冠亚公司从中受益的理由，冠亚公司作为受益人应当补偿王重庆的损失，其损失可按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至冠亚公司换领《建设工程规划许可证》正证之日（2005年6月17日）止，即187593×285×0.021%＝11227.4元。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，东莞市人民法院于2006年12月5日作出（2006）东法民一初字第11833号民事判决：一、冠亚公司支付王重庆11227.4元，限于判决发生法律效力之日起即日付清。二、驳回王重庆的其他诉讼请求。一审受理费12490元，由王重庆负担12420元，冠亚公司负担70元。
王重庆不服一审判决，向东莞市中级人民法院上诉称：一、冠亚公司提交的《建筑工程施工许可证》与《建设工程规划许可证》与案涉房产不符。二、王重庆于2004年5月22日就开始缴纳物业管理费，根据《交付使用通知书》至迟也于2004年7月20日完成交楼手续。三、一审判决认定迟延办证是应政府主管部门的要求错误。四、一审判决采信“东莞市厚街房地产管理所”、“东莞市厚街镇规划管理所”盖章确认的证明错误。五、一审判决认为政府原因是开发商的免责事由错误。故请求二审改判支持王重庆的诉讼请求。
冠亚公司二审答辩称：冠亚公司已依约履行了确权义务和协助王重庆办理房产证的义务，合同没有约定办理规划验收的时间、办出房产证的具体日期。故请求二审驳回王重庆的上诉请求。
东莞市中级人民法院二审除确认一审查明的事实外，另查明：王重庆与冠亚公司签订的《商品房买卖合同》第一条中关于建设工程规划许可证号的内容填写为2002-11-10041。2005年7月13日，冠亚公司向房管所递交一份《商品房屋产权权属申请表》，该表中关于王重庆所购房产的资料为：建设工程规划许可证号——2003-11-10005，门牌号——A03，房屋号码——倚湖路3号B1型（#193）。编号为2003-11-10005的《建设工程规划许可证》所记载的建设项目名称为海逸豪庭第二期倚湖名居B1型别墅（181、193）号。王重庆认为与其所购房产对应的建设工程规划许可证号应为2002-11-10041，冠亚公司早已取得该许可证的正本却迟延替其办理房产证，申请二审法院到东莞市厚街镇规划管理所调取证据。冠亚公司认为《商品房买卖合同》中关于《建设工程规划许可证》的编号属于工作人员误写，亦申请二审法院到东莞市厚街房地产管理所进一步核实王重庆所购买的房产是否在2004年9月15日申请规划验收的29幢湖边别墅范围内。
东莞市中级人民法院二审认为：围绕王重庆二审期间的主张，本案首先应当确定涉案房屋所对应的《建设工程规划许可证》是哪一个。虽然双方签订的《商品房买卖合同》中填写的许可证号为2002-11-10041，但根据《商品房买卖合同》约定的其他内容、结合编号为2003-11-10005的《建设工程规划许可证》所记载的内容及《商品房屋产权权属申请表》所反映的内容进行分析，采信冠亚公司的主张，认定《商品房买卖合同》中的许可证号属于误写，与王重庆购买的涉案房屋对应的《建设工程规划许可证》的编号应为2003-11-10005，则王重庆申请本院二审调取编号为2002-11-10041的《建设工程规划许可证》正本与本案争议事实没有关联性，对其申请，依法不予准许。涉案房产的《建设工程规划许可证》编号为2003-11-10005，东莞市人民政府颁布的《东莞市村镇规划管理规定》第四十五条明确规定：“申领《建设工程规划许可证》须先通过建筑设计方案审批取得《建设工程建筑方案审查意见书》；再通过建筑施工图规划审批取得《建设工程规划许可证》（副证），到建设行政主管部门办理开工手续；建设工程通过竣工规划验收的，方可换领《建设工程规划许可证》（正证）。”冠亚公司延迟办证的原因在于其向厚街镇房地产管理所办理涉案房屋的确权手续时缺少相关的《建设工程规划许可证》（正证）。而冠亚公司延迟取得涉案房屋的《建设工程规划许可证》（正证）的原因又在于“镇规划办”要求冠亚公司待小区其他工程完工后一并换领《建设工程规划许可证》（正证）。可见，王重庆逾期取得房地产权属证书，并非基于冠亚公司自身的原因。在冠亚公司自身可控的范围内，冠亚公司已经积极、主动地为王重庆办理了涉案房屋的确权等相关手续。因此，冠亚公司无须因办证延迟向王重庆支付违约金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项及第一百五十八条的规定，东莞市中级人民法院于2008年1月30日作出（2007）东中法民一终字第1353号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审受理费12490元，由王重庆负担。
王重庆认为二审判决有错误，向本院申请再审。本院经审查于2009年6月23日作出（2008）粤高法立民申字第4597号民事裁定：本案指令东莞市中级人民法院再审。
东莞市中级人民法院再审除对一审、二审查明的事实予以确认外，另查明：王重庆与冠亚公司签订的《商品房买卖合同》第三条中约定“该商品房为本合同第一条规定项目中的：倚湖名居倚湖路03号别墅”。王重庆所购买房产的《东莞市房地产交易登记证明书》、《房地产权证》上记载该房产座落为“东莞市厚街镇环岗湖海逸豪庭倚湖名居倚湖路3号”。2004年8月18日及2005年7月13日冠亚公司向房管部门递交的两份《商品房屋产权权属申请表》中关于王重庆所购房产的资料均为：建设工程规划许可证号——2003-11-10005，门牌号——A03，房屋号码——倚湖路3号B1型（#193）。编号为2003-11-10005的《建设工程规划许可证》所记载的建设项目名称为海逸豪庭第二期倚湖名居B1型别墅（181、193）号。东莞市建设局于2004年7月7日出具的编号为建备证字第44190020040421号的《竣工验收备案证书》上载明工程名称为“海逸豪庭二期倚湖名居B1型别墅193号”。
东莞市城乡规划局作出的《东莞市城乡规划局信息公开告知书》称：“编号为2002-11-10041的《建设工程规划许可证》发证日期为2002年9月28日，2004年7月12日建设单位提出规划验收申请，2004年8月3日通过规划验收。编号为2003-11-10005的《建设工程规划许可证》发证日期为2003年5月7日，2005年5月31日建设单位提出规划验收申请，2005年6月17日通过规划验收。”东莞市厚街镇规划管理所于2011年1月10日出具《关于“东莞环岗湖海逸豪庭32幢湖边别墅规划情况”的复函》称：“经核查，海逸豪庭第二期倚湖名居B1型别墅193号属2003-11-10005《建设工程规划许可证》。”东莞市厚街房地产管理所于2010年12月20日出具《复函》称：“关于厚街镇海逸豪庭第二期倚湖名居别墅的一批共29套的确权情况，经查档，于2005年11月7日已在东莞市房产管理局办理商品房确权登记手续。其中，产权人王重庆的房产证于2006年5月23日已办理（房产证证号：粤房地证字第C4262084），该房屋属于该批次的确权范围内。”
2011年3月28日，冠亚公司向东莞市厚街镇规划管理所出具了一份《情况说明》，称“冠亚公司海逸豪庭第二期倚湖名居B1型别墅193号属于2003-11-10005《建设工程规划许可证》项下建设项目。东莞市厚街镇规划管理所于2006年11月20日盖章确认属实的《关于东莞环岗湖海逸豪庭32栋别墅规划验收事宜》的函件中曾提到29栋别墅的规划验收及工程规划正证换领手续，现根据办理29栋别墅规划验收手续所提交的图纸等相关资料显示，2003-11-10005规划许可证项下建设项目包含在上述函件提到的29栋别墅内，故193号别墅也属于上述函件提到的29栋别墅范围。”对此，东莞市厚街镇规划管理所于2011年3月28日盖章予以确认。
东莞市中级人民法院再审认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款的规定，本案再审仅对王重庆再审请求的有关事实和适用法律问题进行审查。本案再审的争议焦点有二：其一，涉案《商品房买卖合同》所交易的房屋对应哪一份《建设工程规划许可证》；其二，王重庆延迟办理房地产权属证书是否冠亚公司的原因所导致。
关于焦点一。根据冠亚公司在申请确权过程中所提交的《商品房屋产权权属申请表》，显示王重庆所购房屋的情况为：房屋号码——倚湖路3号B1型（#193），门牌号——A03，对应建设工程规划许可证号——2003-11-10005。该申请表中并未提及编号为2002-11-10041的《建设工程规划许可证》。东莞市房地产交易所基于确权申请材料核发了《东莞市房地产交易登记证明书》，显示涉案房屋的位置为“倚湖名居倚湖路3号”，这与《商品房买卖合同》及《房地产权证》所记载的房屋位置相一致。由此可见，《商品房屋产权权属申请表》中提及的“倚湖路3号B1型（#193）”房屋确为涉案《商品房买卖合同》项下的房屋。因此，根据《商品房屋产权权属申请表》的记载，并结合东莞市厚街镇规划管理所的复函，可认定涉案房屋对应编号为2003-11-10005的《建设工程规划许可证》。二审认定“《商品房买卖合同》中的许可证号属于误写”并无不当，予以维持。
关于焦点二。法律与行政法规并未将《建设工程规划许可证》划分为正证与副证，对于东莞市人民政府颁布的《东莞市村镇规划管理规定》所提及的《建设工程规划许可证》正证和副证，该管理规定第四十五条明确规定了正证与副证的申领条件，即：“申领《建设工程规划许可证》须先通过建筑设计方案审批取得《建设工程建筑方案审查意见书》；再通过建筑施工图规划审批取得《建设工程规划许可证》（副证），到建设行政主管部门办理开工手续；建设工程通过竣工规划验收的，方可换领《建设工程规划许可证》（正证）。”由此可见，颁发《建设工程规划许可证》（副证）属于行政许可的范畴，而颁发《建设工程规划许可证》（正证）属于行政监督的范畴。因此，取得《建设工程规划许可证》（副证）即已满足法律、行政法规所规定的办理《建设工程规划许可证》这一行政许可上的要求，从涉案房屋仅需《建设工程规划许可证》（副证）就能取得《竣工验收备案证书》的事实亦可印证这一点，故不能以未取得《建设工程规划许可证》（正证）来认定冠亚公司提供的确权材料不具备法律、行政法规所规定的办证条件。根据冠亚公司于2006年11月20日出具并分别经“东莞市厚街房地产管理所”、“东莞市厚街镇规划管理所”盖章确认的《关于东莞横岗湖海逸豪庭发展项目海逸豪庭第二期倚湖名居32幢别墅确权情况》、《关于东莞环岗湖海逸豪庭32栋湖边别墅规划验收事宜》以及冠亚公司于2011年3月28日出具并经东莞市厚街镇规划管理所盖章确认的《情况说明》，证实冠亚公司已在2008年8月18日向东莞市厚街房地产管理所申请办理确权手续，但由于东莞市厚街房地产管理所要求冠亚公司提交《建设工程规划许可证》（正证）及东莞市厚街镇规划管理所要求冠亚公司待小区其他工程完工后一并换领《建设工程规划许可证》（正证）的原因，导致办证的延迟。由此可见，王重庆逾期取得房地产权属证书，并非由于冠亚公司自身的原因造成的。故本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的情形，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充条款第十二条的约定，冠亚公司无须因办证延迟向王重庆支付违约金。
综上所述，王重庆的再审请求不能成立，不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案经东莞市中级人民法院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项及第一百八十六条之规定，东莞市中级人民法院于2011年9月6日作出（2009）东中法民再字第91号民事判决：维持东莞市中级人民法院（2007）东中法民一终字第1353号民事判决。
王重庆认为再审判决仍有错误，又向本院申请再审。本院经审查于2012年7月9日作出（2012）粤高法民一再申字第17号民事裁定：本案由本院提审。
王重庆向本院申请再审称：一、原再审程序违法。冠亚公司提供的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《竣工验收备案证书》都存在疑点，与《商品房买卖合同》的约定不一致。双方当事人都申请法院调查相关事实，但原再审法院没有进行调查。二、原再审判决认定的基本事实缺乏证据证明，认定事实的主要证据与案涉房产不具有关联性。（一）“东莞市厚街房地产管理所”和“东莞市厚街镇规划管理所”盖章确认的证明所指的倚湖路67-197号别墅不包含案涉倚湖路3号房产。（二）案涉房产的建设工程规划许可证号为2002-11-10041，施工许可证号为441900200212270201。冠亚公司指向的房产建设工程规划许可证号为2003-11-10005，施工许可证号为441900200308221201。（三）冠亚公司提交的证据与案涉房产的信息不相符合。三、原再审判决认定的事实违反了法律法规的强制性规定。（一）案涉商品房买卖合同的实际签约日期为2002年9月11日。因此在该日之前，冠亚公司就应当取得《建设工程规划许可证》。原再审判决认定2003-11-10041号《建设工程规划许可证》的出证日期为2003年5月7日，故合同中所书写的2002-11-10041号建设工程规划许可证和441900200212270201号建筑工程施工许可证不应该是笔误。（二）冠亚公司强调其交付使用的房产在2004年7月7日就取得了《竣工验收备案证书》，故应该在2004年7月7日前通过规划验收。但却在2004年9月15日才向“镇规划办”申请规划验收并换领规划许可证正证，既构成违约又违反了行政法规。“东莞市厚街房地产管理所”、“东莞市厚街镇规划管理所”出具的证明均与事实不符，如果证明真实，那么说明冠亚公司在办理备案过程中采取了欺诈手段。在原再审过程中，冠亚公司提供《建设工程规划、环保验收证明书》以证明在2003年12月23日通过了规划、环保验收，这更证明冠亚公司之前提供证据的虚假性及“东莞市厚街镇规划管理所”出具《证明》的违法性。四、冠亚公司解释延迟办证原因前后矛盾，不应采信。冠亚公司曾对王重庆解释不能办证的原因是“政府需要统一控制横岗湖的水位，以保护横岗湖不被侵占和污染，而提出新的规划及报建要求，并要求我司按新的规划进行确权，这与我司原规划的报建出现分歧，影响了我司的确权”。而《证明》称“考虑到已竣工的涉案房屋和即将竣工的另两套别墅同属统一规划设计开发的小区，为减少办理次数，镇规划办要求待其他两套别墅竣工后再向市规划局申请规划验收并换领《工程规划许可证》正证”。五、原再审判决认定政府原因是冠亚公司的免责事由，属适用法律错误。冠亚公司不能以行政主管部门的原因行使抗辩权，而必须承担违约责任。如果确实是由于行政主管部门的原因造成，也应由冠亚公司承担违约责任后再向政府有关部门主张权利。六、双方关于违约责任的约定违反了《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，故属无效。综上，请求本院再审改判支持王重庆的诉讼请求。
被申请人冠亚公司在本院再审程序中答辩称：一、案涉房产在预售前已经取得工程规划许可，按照《东莞市城镇规划管理规定》第四十五条的规定，规划许可证的副证是开工的条件。二、冠亚公司已按合同约定为王重庆办理了确权手续。依照合同约定冠亚公司只有协助义务，逾期办证是由于政府部门的原因造成的。规划验收权是掌握在政府手中的，冠亚公司对逾期办证没有任何过错。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果是冠亚公司的原因造成逾期办证的，才需要承担违约责任。三、建设工程的环保验收与办证的时间没有关联，不能以《建设工程规划、环保验收证明书》证明冠亚公司之前提供的证据虚假。
王重庆虽在再审申请中提出原判认定编号为2003-11-10005的《建设工程规划许可证》项下的别墅为其购买的别墅错误，但在本院再审庭审中确认案涉别墅是以编号为2003-11-10005的《建设工程规划许可证》申请确权，即对原判的相关事实认定不再持异议，故本院再审对原判的相关事实认定迳予确认。双方当事人对东莞市人民法院一审、东莞市中级人民法院二审及再审查明的其他基本事实均未提出异议，本院再审予以确认。
本院再审另查明，王重庆与冠亚公司签订的《〈商品房买卖合同〉补充条款》（简称《补充条款》）第十二条约定：“……出卖人（冠亚公司，下同）应当在取得预售商品房的综合竣工验收合格证书后一百八十日内，将按规定需由其提供的办理该商品房确权手续的有关资料报送产权登记机关备案。出卖人应当协助买受人（王重庆，下同）办理该商品房的房地产权属证书。如因出卖人的责任，导致买受人不能在合理期限内取得房地产权属证书的，自出卖人取得预售商品房的综合竣工验收合格证书之日的第一百八十天起计算，每逾期一日，由出卖人向买受人按买受人已付房屋价款的万分之一支付违约金，直至产权登记部门核发房地产权证之日止。”第十条约定：“……‘如因出卖人的责任’是指以下情况：（一）由于出卖人的有关权属证件不齐全；（二）由于出卖人未向政府部门缴清地价款及有关税费。” 被申请人冠亚公司在再审庭审中确认导致案涉别墅迟延办理《房地产权证》的原因是缺少《建设工程规划许可证》正证。
本院再审又查明，案涉别墅办妥竣工验收备案的时间是2004年7月7日。2004年9月2日，王重庆按冠亚公司《东莞海逸豪庭倚湖名居倚湖路03号单位交付使用通知书》所附《缴费须知》的要求，向冠亚公司付清契税、房地产权证工本费、测绘费、劳务费、印花税、房地产权初始登记费、确权费合计187593元。
2006年11月17日冠亚公司送呈“东莞市厚街房地产管理所”的《东莞横岗湖海逸豪庭发展项目海逸豪庭第二期倚湖名居32幢别墅确权情况》载明，“……海逸豪庭第二期倚湖名居32栋湖边别墅工程其中29幢别墅竣工验收后于18/08/2004向贵所申请办理确权手续，因收件后发现缺少《工程规划许可证》正证，资料被退回，再加上考虑到我司已竣工的29幢湖边别墅与即将竣工验收的B01、B03等别墅同属统一规划设计开发的小区，为减少办理次数的重复（有相当证件需重复使用且相同证件属共用的），我司将29幢别墅的确权需待B01、B03等别墅竣工验收后连同一齐办理确权手续，我司的申请暂退回。因考虑需要配合办理房产证的时限，且B01、B03等单位由于种种原因仍未完成，贵所于2005年6月底同意我司先行办理29幢的确权手续。……就上述确权情况，烦请贵所确认”。“东莞市厚街房地产管理所”于2006年11月20日在其上盖章确认“情况属实”。
2006年11月20日冠亚公司送呈“东莞市厚街镇人民政府城镇建设办公室”的《关于东莞环岗湖海逸豪庭32幢湖边别墅规划验收事宜》载明，“敝司于2004年9月15日向镇规划办递交工程竣工规划验收申请表（见附件复印件）申请办理相关手续，镇规划办因考虑到29幢湖边别墅与即将竣工验收的B01、B03等别墅属统一规划设计开发的小区，为避免办证次数的重复，镇规划办要求我司29幢别墅需待B01、B03等别墅竣工验收完成后再向市规划局申请规划验收及工程规划正证的换领手续。就上述情况，烦请镇规划办确认”。同日，“东莞市厚街镇规划管理所”在其上盖章确认“情况属实”。
东莞市城乡规划局应东莞市中级人民法院在再审过程中提交的申请而作出的《东莞市城乡规划局信息公开告知书》显示，冠亚公司于2005年5月31日再次申请规划验收，2005年6月17日通过竣工后的规划验收。
2005年7月13日，冠亚公司向“东莞市厚街房地产管理所”送交《商品房屋产权权属申请表》，为包括案涉别墅在内的29套倚湖名居别墅申请办理产权权属证明书。从表中所列的门牌号来看，该次申请并不涵盖B01、B03两套别墅。
2005年11月7日，上述29套别墅办妥房屋所有权初始登记。2005年11月16日，冠亚公司向东莞市财政局厚街分局汇付A03等三套别墅的契税761667.75元。2006年1月25日，冠亚公司又向东莞市财政局厚街分局汇付A03等五套别墅的“（交易手续费）办证费用”21633元；还向东莞市财政代收费专户汇付A03等五栋别墅的监督管理费和初始登记费94823.13元。2006年2月10日，冠亚公司向东莞市房地产交易所汇付A03等四栋别墅的城市建设专用金1171167.75元。之后，冠亚公司向东莞市厚街“房管所、交易所”递交购销合同、买方身份证明、买方购房发票、完税发票等资料，东莞市厚街“房管所、交易所”业务主管“庄述英”于2006年4月2日接收了上述资料。2006年5月23日，案涉别墅登记至王重庆名下，东莞市人民政府核发了粤房地证字第C4262084号《房地产权证》。
本院再审认为，根据双方当事人的再审申请及答辩理由，本案再审的争议焦点为案涉别墅的《房地产权证》于2006年5月23日核发，可否归因于《补充条款》第十二条约定的“出卖人的责任”，冠亚公司是否应为此承担违约责任。围绕该争议焦点，本院分别从以下四个方面进行分析：
一、关于《补充条款》第十二条是否无效的问题。《补充条款》第十二条约定了冠亚公司协助办证的期限及迟延协助办证违约金的计算方法，但王重庆以该条款无效为由请求依照相关规定认定冠亚公司应在交房之日起90日内协助办证，并自2004年10月20日起计违约金。该条款的效力问题涉及冠亚公司协助办证期限的认定及王重庆损失金额的计算方式，故本案应首先对此进行认定。
国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”上述行政法规意在于规范购房者与开发商办理房屋所有权变更登记的行为，故为管理性规范而不是效力性的强制性规定；上述司法解释也只是在当事人没有约定的情况下才予适用。在当事人对报送确权资料的时限及迟延协助办证违约金的计算方法有明确约定的情况下，仍应遵循“有约定，从约定”的原则。故《补充条款》第十二条有效；王重庆以该条款的约定违反上述规定为由，提出确认该条款无效而要求依照上述规定，认定冠亚公司应在2004年10月20日前协助办证，否则自2004年10月20日起计违约金的再审请求，本院再审不予支持。
二、关于如何确定取得“综合竣工验收合格证书之日”的问题。依照《补充条款》第十二条的约定，冠亚公司应在“取得预售商品房的综合竣工验收合格证书之日”起的180天内协助王重庆取得《房地产权证》，否则应承担违约责任。故对冠亚公司是否存在违约行为进行判断，还应对取得“综合竣工验收合格证书”之日作出认定。
自1993年12月1日起施行的建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定“住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；……（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求……”；第七条规定“申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件（图纸）等……”。自1998年7月20日起施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。……房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条第一款规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况……”。依照上述规定，竣工综合验收包括规划验收。即使在2004年5月19日国务院取消了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”这一行政审批项目之后，依照当时施行的《中华人民共和国城市规划法》等法律规定，建设工程竣工后也须向相关行政机关报送竣工资料，完成规划、消防、人防等单项验收工作。因此，《补充条款》第十二条约定的取得预售商品房的“综合竣工验收合格证书”之日应解释为案涉别墅通过所有法定单项验收之日。
案涉别墅虽于2004年7月7日办理了竣工验收备案，但于2005年6月17日才通过竣工后的规划验收，完成所有法定的竣工验收工作，故应以2005年6月17日作为冠亚公司为案涉别墅取得“综合竣工验收合格证书”之日。
（三）关于冠亚公司是否具有违约行为的问题。王重庆的诉讼请求是要求冠亚公司承担违约责任，故应对冠亚公司是否具有违约行为，即冠亚公司履行协助办证义务的时间是否合乎《补充条款》第十二条的约定进行认定。
对此，《补充条款》第十二条约定：“出卖人（冠亚公司）应当在取得预售商品房的综合竣工验收合格证书后一百八十日内，将按规定需由其提供的办理该商品房确权手续的有关资料报送产权登记机关备案。出卖人（冠亚公司）应当协助买受人（王重庆）办理该商品房的房地产权属证书。”从2005年6月17日“取得……综合竣工验收合格证书之日”起计，第180天为2005年12月14日。按照上述约定，冠亚公司应在2005年12月14日之前将案涉别墅的《产权权属证明书》等确权所需资料及相关完税发票送交当地产权登记机关。但冠亚公司迟至2006年4月2日才将办理《房地产权证》的有关资料交给东莞市厚街“房管所、交易所”而使案涉别墅的《房地产权证》具备办证条件，已逾合同约定的时间。故本院再审认定冠亚公司存在违约行为。
（四）关于冠亚公司是否具有免责事由的问题。冠亚公司以“镇规划办”要求其待B01、B03等别墅竣工验收完成后再一并申办案涉别墅的规划验收为由，辩称应免除其违约责任。故王重庆要求冠亚公司支付违约金的诉讼请求能否得予支持，最后还取决于冠亚公司抗辩的免责事由是否成立。
一方面，如上所述，冠亚公司履行协助办证义务的期间是2005年6月17日至2005年12月14日。故冠亚公司的抗辩事由是否成立，应视“镇规划办”的要求是否在上述期间发出而定。冠亚公司提交的证据显示，其曾两次为案涉别墅申办规划验收，而“镇规划办”关于多幢别墅一并申办规划验收的要求针对的只是冠亚公司于2004年9月15日第一次提交的规划验收申请。冠亚公司于2005年5月31日第二次为案涉别墅申请规划验收后，“镇规划办”并没有再次作出上述要求，而是于2005年6月17日审定案涉别墅通过规划验收。由上述事实可见，2005年6月17日之后为案涉别墅确权办证已没有需要“镇规划办”审定的事项，未再发生冠亚公司所称的免责事由。另一方面，《补充条款》第十二条约定违约金的起计时间为“自出卖人（冠亚公司）取得预售商品房的综合竣工验收合格证书之日”，而竣工综合验收包括规划验收。故案涉别墅通过规划验收的时间迟延，迟延协助办证违约金的起计时间亦相应顺延。由上述约定可见，案涉别墅因受“镇规划办”要求的影响而迟延通过规划验收的期间依约并不计入冠亚公司的违约天数内。因此，即使“镇规划办”关于案涉别墅与B01、B03别墅一并申办规划验收的要求是导致案涉别墅迟延完成规划验收的原因之一，该要求也不是冠亚公司在本案当中可予减免违约金的事由。
而且，《补充条款》第十条已将“冠亚公司未缴清有关税费”明确约定为“出卖人的责任”。2004年9月2日王重庆已向冠亚公司付清代为办理《房地产权证》的各项税费，但冠亚公司迟至2006年才向相关行政机关缴纳。由此可见，2006年4月2日之前将案涉别墅登记至王重庆名下并核发《房地产权证》的条件一直不齐备，原因之一为冠亚公司“未向政府部门缴清……有关税费”，故冠亚公司应为此承担合同约定的违约责任。
综上，王重庆取得的《房地产权证》是2006年5月23日才核发的，是“因出卖人（冠亚公司）的责任”，冠亚公司应就其迟延协助办证行为承担违约责任。《补充条款》第十二条约定违约金的计算方式为自“取得综合竣工验收合格证书之日的第一百八十天起计算，每逾期一日”，按“已付房屋价款的万分之一支付违约金，直至产权登记部门核发房地产权证之日止”。冠亚公司取得综合竣工验收合格证书之日的第180天为2005年12月14日，自2005年12月14日起至2006年5月23日，计得冠亚公司的违约期间共160天；王重庆已付的购房款为612万元。按照上述约定，冠亚公司应支付的违约金为97920元，计算方式为612万元×0.1‰/天×160天。
此外，就王重庆在原再审过程中提出的与其所购别墅相对应的是编号为2002-11-10041的《建设工程规划许可证》而不是编号为2003-11-10005的《建设工程规划许可证》之问题，东莞市中级人民法院在再审过程中已向东莞市城乡规划局、“东莞市厚街镇规划管理所”、“东莞市厚街房地产管理所”发函调查。故王重庆向本院申请再审称原审法院对此未调查收集相关证据、程序违法，本院再审不予支持。
综上所述，一、二审判决及原再审判决认定的基本事实清楚，但在导致王重庆逾期取得《房地产权证》的原因方面认定不当并致适用法律错误，故予部分改判。王重庆的再审申请部分有理，予以部分支持。另对一审判决第一项判令冠亚公司应就占用办证税费给予王重庆补偿，双方当事人均没有提出异议，故本院再审迳予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销东莞市中级人民法院（2009）东中法民再字第91号民事判决、（2007）东中法民一终字第1353号民事判决及东莞市人民法院（2006）东法民一初字第11833号民事判决第二项；
二、维持东莞市人民法院（2006）东法民一初字第11833号民事判决第一项；
三、东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司于本判决生效之日起十日内向王重庆支付违约金97920元；
四、驳回王重庆的其它诉讼请求。
东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12490元、二审案件受理费12490元，合计24980元，由王重庆负担21335元，由东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司负担3645元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 好
审 判 员 罗 蕊
代理审判员 陈 捷
二○一四年三月二十七日
本件与原本核对无异
书 记 员 邵炜翎
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