浙 江 省 高 级 人 民 法 院
 民 事 判 决 书

 （2005）浙民三终字第66号
 　　上诉人（原审原告）万科企业股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅林路63号。
 　　法定代表人王石，该公司董事长。 ·
 　　委托代理人颜雪明(特别授权代理)，1955年2月22日出生，该公司审计法务部总经理；
 　　委托代理人张忠野(特别授权代理)，1971年2月17日出生，住（略）。
 　　被上诉人（原审被告）浙江绿都房地产开发有限公司，住所地浙江省萧山区市心中路767号绿都世贸广场D#楼2F—2。
 　　法定代表人徐冠巨，该公司董事长。
 　　委托代理人王文炳(特别授权代理)，1954年4月10日出生，该公司总裁办主任；
 　　委托代理人李永明(特别授权代理)，浙江泽大律师事务所律师。
 　　上诉人万科企业股份有限公司（以下简称万科公司）因商标侵权纠纷一案，不服杭州市中级人民法院(2004)杭民三初字第267号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2005年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人万科公司的委托代理人颜雪明、张忠野，被上诉人浙江绿都房地产开发有限公司的委托代理人王文炳、李永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
 　　原判认定：万科公司自1999年以来，在深圳、沈阳、广州等城市开发的以“四季花城”为名称的系列楼盘，曾荣获“中国名盘”等称号。2002年8月28日经国家工商行政管理总局商标局核准，万科公司依法取得了“四季花城”图形加文字组合商标专用权。核定服务项目(第36类)：办公室(不动产)出租；不动产出租；不动产代理；不动产估价；不动产管理；不动产评估；不动产中介；公寓出租；公寓管理；住所(公寓) (商品截止)。2002年4月，浙江绿都房地产开发有限公司设立了杭州萧山绿都房地产开发有限公司；2002年9月，浙江绿都房地产开发有限公司变更为浙江绿都房地产集团有限公司；2002年12月，杭州萧山绿都房地产开发有限公司变更为浙江绿都房地产开发有限公司（以下以“绿都公司”统称变更前的杭州萧山绿都房地产开发有限公司和变更后的浙江绿都房地产开发有限公司）。2001年12月25日，浙江绿都房地产开发有限公司与杭州市萧山区国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得了萧储(2001)16号地块的土地使用权。2002年7月9日，杭州市萧山区发展计划局向绿都公司下达了《关于建设绿都．四季花城项目的批复》；2002年8月9日，杭州市萧山区地名委员会办公室（以下简称地名办）向绿都公司颁发《地名使用批准书》，将位于南环路以南，高桥初中(新建)以东的住宅区地名命名为“四季花城”。后绿都公司以“绿都四季花城特刊”的形式宣传其开发的四季花城楼盘。2004年8月12日，万科公司以绿都公司擅自将“四季花城”作为楼盘名称与标识的显著部分使用侵害其商标专用权为由向原审法院提起诉讼，请求判令绿都公司：1、立即停止将“四季花城”作为楼盘名称和标识使用；2、向万科公司公开赔礼道歉、消除影响；3、向万科公司赔偿损失人民币100万元。原审法院认为双方争议的焦点在于：绿都公司使用“四季花城”的行为是否构成对万科公司“四季花城”商标专用权的侵犯。原审法院审理认为，万科公司的“四季花城”商标经合法注册，其商标专用权受法律保护。该商标为服务商标，其核定的服务项目并不延及地名。万科公司的“四季花城”商标尚未达到驰名商标的程度，不能跨领域获得保护。绿都公司按照《国务院地名管理条例》的相关规定，将自己开发的楼盘地址申报了“四季花城”为地名，该行为合法。“四季花城”作为地名，任何主体都有权合理使用。绿都公司以“绿都四季花城特刊”的形式宣传其开发的四季花城楼盘的行为，可以认定为宣传在四季花城区域内房地产的行为，是对“四季花城”这一地名的合理使用。由于万科公司的“四季花城”商标的核定服务项目不包括地名，因此，绿都公司将“四季花城”的文字作为地名使用的行为，不构成对万科公司商标专用权的侵犯。万科公司无证据证明绿都公司在提供办公室(不动产)出租、不动产出租、不动产代理、不动产估价、不动产管理、不动产评估、不动产中介、公寓出租、公寓管理、住所(公寓)的服务时使用了“四季花城”商标。同时，绿都公司申报和获准使用“四季花城”的地名的时间早于万科公司获得“四季花城”的商标专用权的时间，绿都公司的在先的合理使用权应受法律保护。依照《中华人民共和国商标法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，于2004年12月22日判决：驳回万科公司的诉讼请求。案件受理费15010元，由万科公司负担。
 　　宣判后，万科公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其诉讼请求，其上诉理由是：一、商品房销售中，楼盘名称是房地产服务商标的主要使用方式，原判未体现对注册商标的保护；二、权利是有位阶的，当商标专用权与地名使用权发生冲突时，应当保护效力更强的商标专用权；三、地名的行政审批不能成为排除商标权的依据和民事免责的理由；四、应当严格区分地名在公法和私法领域的使用，绿都公司对“四季花城”的使用已经进入房地产交易领域，应认定侵权；五、“四季花城”商标核定的使用范围包括商品房销售，原审法院以核定的服务项目（第36类）“并不延及地名”作为驳回其诉请的理由是错误的；六、绿都公司的住宅小区地名的批准时间晚于商标专用权取得时间，故原审法院以绿都公司申报和获得地名的时间早于万科公司获得商标专用权的时间作为绿都公司不侵权的理由是错误的；七、绿都公司将“四季花城”用作楼盘名称，并用于广告宣传及商品交易文书之上等行为构成侵权，原审法院认定绿都公司系合理使用是错误的。同时，万科公司还对原判采纳的杭名萧（2002）字第24号《地名使用批准书》提出质疑，认为根据2002年8月16日《萧山日报》公布的《萧山区人民政府办事服务中心六公开》内容，申请住宅小区地名必须先取得《建设工程规划许可证》，绿都公司于2002年8月19日取得《建设工程规划许可证》，而其《地名使用批准书》的颁发时间为2002年8月9日，因此要么是绿都公司作假，要么是地名办违法审批。请求本院提取《地名使用批准书》的相关档案。
 　　绿都公司辩称：一、绿都公司使用的“四季花城”楼盘名称是经行政管理机关批准的地名，绿都公司作为民事诉讼的主体不适格；二、楼盘名称作为城市住宅区的地名，不具有民事权利客体的属性，更不具有商业标识的属性和功能，与商标权不存在权利冲突、权利竞合的问题；三、第36类服务商标的效力范围和保护范围均不延及楼盘和楼盘名称，万科公司开发的“四季花城”楼盘、“四季花城”服务商标的相关服务均不发生在浙江，绿都公司使用“四季花城”楼盘名称，不涉及上诉人的商业信誉和服务商标信誉，更不会导致消费者将上诉人的服务与被上诉人的楼盘产生误认和混淆。请求驳回上诉，维持原判。
 　　根据万科公司的上诉和绿都公司的答辩，本案二审审理的焦点是：一、第36类服务商标的保护范围能否延及地名；二、绿都公司使用“四季花城”文字和标识是否属于合理使用，是否侵犯了万科公司的商标权。
 　　除万科公司对原判采纳的杭名萧（2002）字第24号《地名使用批准书》提出质疑外，双方当事人对原判认定的其他基本事实无异议，本院予以确认。对于双方二审争议的申报、颁发《地名使用批准书》的事实以及绿都公司对“四季花城”标识的使用情况，本院经审理查明：
 　　一、申报、颁发《地名使用批准书》的事实
 　　万科公司一审时即对绿都公司提供的《地名使用批准书》持有异议，上诉中又以该文件与《萧山区人民政府服务中心六公开》的内容相矛盾为由申请本院调取证据，本院对万科公司的申请予以准许。对于本院调取的杭名萧（2002）字第24号《地名使用批准书》档案材料以及本院对地名办所作的走访笔录，绿都公司无异议，万科公司对证据的来源无异议，但对档案材料的真实性以及走访笔录的内容有异议。本院认为，《地名使用批准书》档案材料是国家有关部门保管的资料，具有较强的真实性和证明力，在无充分的相反证据的情况下，本院应予采纳。走访笔录中，地名办对其颁发《地名使用批准书》的行为作了说明：《萧山区人民政府服务中心六公开》规定申请住宅小区地名必须先取得《建设工程规划许可证》，但在颁发本案《地名使用批准书》时，《萧山区人民政府服务中心六公开》尚未实施，根据当时的规定，凭《建设用地规划许可证》而非《建设工程规划许可证》申报住宅小区地名。本院认为，走访笔录的内容真实可信，应予采纳。至于地名办颁发本案《地名使用批准书》的合法性问题不影响本院对绿都公司申报、取得《地名使用批准书》的事实的认定。综上，本院对原判认定的绿都公司申报、取得《地名使用批准书》的事实予以确认。
 　　二、绿都公司使用“四季花城”文字和标识的事实
 　　为证明绿都公司使用“四季花城”文字和标识的事实，万科公司一审期间提供了以下证据材料：1、绿都公司印制的“绿都·四季花城”宣传资料；2、绿都公司的户外广告照片；3、绿都公司的网站宣传内容。绿都公司对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为这是对地名的使用，不是作为商业标识使用。因绿都公司对证据1的真实性无异议，本院予以采信。绿都公司认为证据2的两张照片既没有拍摄时间，也没有经过相关公证机构公证，绿都公司没有这样的广告牌。由于万科公司没有提供进一步的证明材料，本院对照片是何时何地由何人拍摄无法确认，故对证据2不予采信。绿都公司认为万科公司没有提供证据3的出处，也没有作相关公证，对该证据的真实性、合法性、关联性都持有异议。因万科公司无其他相关证据佐证该证据的确切来源，本院对证据3不予采信。
 　　万科公司二审期间提供了以下证据材料：1、《萧山日报》2002年8月7日第5版、第8版；2、《萧山日报》2002年8月13日第5版；3、《萧山日报》2002年9月17日第1版；4、《萧山日报》2002年11月13日第4版；5、《萧山日报》2002年11月20日第4版；6、《萧山日报》2002年11月27日第4版；7、《萧山日报》2002年12月11日第4版；8、《萧山日报》2002年12月28日第4版；9、《萧山日报》2003年3月19日第4版；10、《萧山日报》2002年3月26日第4版；11、《萧山日报》2002年12月25日第4版；12、《萧山日报》2003年2月17日第4版；13、《萧山日报》2002年2月24日第4版；14、《萧山日报》2002年10月16日第3版；15、《萧山日报》2003年3月24日第4版。本院认为，上述证据材料虽在一审庭审前即已存在，但万科公司在一审庭审结束后才发现，且这些证据材料均为补充证明万科公司一审已主张的待证事实，这些证据属于二审程序中的新的证据，本院应组织质证。绿都公司对上述证据的真实性无异议，但认为这些证据只能证明绿都公司将“四季花城”作为楼盘名称使用，而不是作为商标使用。因绿都公司对上述证据的真实性无异议，本院予以采信。
 　　本院根据采信的证据，认定绿都公司存在以下使用“四季花城”文字和标识的情况：绿都公司在其印制的《绿都·四季花城》特刊的刊头使用了“绿都·四季花城”的大号文字和一个由图形、文字组合而成的标识（以下简称被控标识），该标识由一个纸风车图案和三行文字组成，第一行是英文“FLOWERSCAPE”,第二行是“绿都·四季花城TOWN”字样，第三行是“心情在春天里放歌”。该特刊的2、3、4版版头上都是单独的“绿都·四季花城”大号文字。该特刊正文以及绿都公司出版的《绿都报》所刊登的两篇文章中多处使用“绿都·四季花城”和“四季花城”的称谓。《萧山日报》2002年8月7日、13日两次刊登的萧山新楼盘全景图中，标明了“绿都·四季花城”的地理位置。《萧山日报》2002年8月7日至2003年3月19日期间刊登的11篇绿都公司的楼盘广告中，都使用了“绿都·四季花城”大号字样，都标明了开发商为绿都公司，以小号字排版的广告主文中出现“绿都·四季花城”、“四季花城”称谓。其中8篇使用了被控标识，7篇标注了“绿都·四季花城”的地理位置。《萧山日报》2003年2月17日刊登的一幅推荐户型图示，单独使用了“四季花城”大号字样。《萧山日报》2003年2月24日刊登的一幅推荐户型图示，单独使用了“绿都·四季花城”大号字样。《萧山日报》2002年10月16日刊登了《美国泛亚易道倾情打造绿都·四季花城》一文，文中多次出现“绿都·四季花城”称谓。《萧山日报》2003年3月24日刊登的一篇对绿都公司总裁的专访中多次出现“四季花城”称谓。在这些绿都公司印制的宣传资料以及《萧山日报》上刊登的楼盘全景图、楼盘宣传广告、户型推荐和有关宣传文章中，“绿都·四季花城”和“四季花城”指的是绿都公司开发的楼盘，被控标识标示的是绿都公司开发的楼盘，绿都公司把 “四季花城”和被控标识分别作为其开发的楼盘的名称和楼盘标识使用。
 　　本院认为，万科公司是“四季花城”服务商标的注册人，该服务商标的核定使用范围为第36类服务项目，即：办公室(不动产)出租；不动产出租；不动产代理；不动产估价；不动产管理；不动产评估；不动产中介；公寓出租；公寓管理；住所(公寓) (商品截止)。《中华人民共和国商标法》第四条第三款规定，该法有关商品商标的规定适用于服务商标。依据《中华人民共和国商标法》第五十一条的规定，万科公司在核定使用的服务范围内对其核准注册的商标享有专用权，但这并不意味着万科公司的注册商标的保护范围仅限于此。根据《中华人民共和国商标法》第五十二条第（一）项、第（五）项、《中华人民共和国商标法实施条例》第五十条第（一）项的规定，擅自在同种或类似的商品或服务上使用与注册商标相同或近似的标识，以及把与注册商标相同或近似的标识作为同种或类似的商品或服务的名称使用误导公众的，均构成商标侵权。本案中，万科公司以绿都公司擅自使用“四季花城”楼盘名称、使用与其注册商标近似的被控标识为由指控绿都公司侵犯其商标权，为此，本院需判断：绿都公司是否在同种或类似的服务或商品上使用了被控标识和“四季花城”名称。如绿都公司不存在上述行为，则绿都公司不具备商标侵权的必要条件，不构成商标侵权；如绿都公司存在前述行为，则对绿都公司使用的被控标识和“四季花城”名称是否与万科公司注册的组合商标相同或近似进行判断后再确认商标侵权是否成立。
 　　绿都公司是否在同种或类似服务上使用了被控标识和“四季花城”名称。经济活动中，虽然商品房开发商进行广告宣传的目的是为了推销其开发的楼盘，但宣传的内容通常都是直接针对楼盘本身的。具体到本案，绿都公司以“四季花城”作为楼盘名称，在萧山新楼盘全景图中标明了“绿都·四季花城”的地理位置，在《萧山日报》的两篇推荐户型图示上分别标明楼盘名称为“绿都·四季花城”、“四季花城”，在其他广告宣传资料的边角位置使用被控标识，在主文中通篇对楼盘品质进行介绍和描绘，同时表明开发商身份。对于这些按通常样式制作的楼盘广告宣传资料，相关公众根据生活经验通常都清楚地知道开发商宣传的是楼盘而非其他商品或服务，能够自然而然地把楼盘名称、楼盘标识与所涉的楼盘联为一体，而不至于把楼盘名称和标识误认为服务项目的名称和标识。因此，本院认定绿都公司未在服务上使用被控标识和“四季花城”名称，而且也不至于被相关公众误认为在服务上使用。
 　　绿都公司是否在与第36类服务类似的商品上使用了被控标识和“四季花城”名称。最高人民法院《关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第三款规定，所谓“商品与服务的类似”是指商品与服务之间存在特定联系，容易使相关公众混淆。本案中，绿都公司使用被控标识和“四季花城”文字来标示和命名其开发的楼盘，楼盘作为一种商品是否与第36类服务构成类似？对此本院认为，一方面，由于楼盘具有价值高、地域依附度强的特点，且交易活动中楼盘通常被分割成诸多小单元逐个销售，相关公众会对楼盘开发者的身份、楼盘所处的环境及其配套设施、楼层朝向、户型结构等施以较高的注意力。尤其是对楼盘开发者的名称、信誉、实力、以往业绩等基本情况，相关公众通常会单独施以特别的注意。而且，商品房的销售必须签订书面合同，购房者在与开发商订立合同时会确定合同的相对方。此时，开发商出售商品房的服务是直接提供的，消费者通常不会对服务的来源产生混淆。因此，楼盘与不动产服务虽然存在一定联系，但楼盘的固有特性和楼盘销售的特有规律使得相关公众轻易不会对楼盘的来源及商品房销售主体产生误认。另一方面，不动产的自然属性决定了围绕它的服务一般都是在不动产所在地提供的，不动产服务商标的知名度也往往与不动产所处的地域相关，万科公司未举证证明其在浙江地区有提升商标知名度的行为，未证明其“四季花城”服务商标在浙江地区的知名度。综合以上分析，绿都公司对楼盘标识和“四季花城”楼盘名称的使用不可能使相关公众对楼盘及其服务的来源产生混淆，楼盘和第36类服务不构成“商品与服务的类似”。
 　　综上，绿都公司将“四季花城”文字和被控标识作为其开发的楼盘的名称和标识使用，这种使用不是在第36类服务或类似服务上使用，也不是在与第36类服务类似的商品上使用，绿都公司的行为不具备商标侵权构成的必要条件。万科公司对绿都公司提出的商标侵权指控不成立，其上诉请求本院不予支持。至于双方为论证本案侵权构成与否而对第36类服务商标的保护范围能否延及地名、绿都公司的行为是否属于对地名的合理使用等问题所引发的争议，因这些问题都不影响本院业已作出的绿都公司不构成商标侵权的认定，本院在此不作一一评判。原判以万科公司的“四季花城”商标的核定服务项目不包括地名、绿都公司将“四季花城”作为地名使用为由判定绿都公司不侵权，有失偏颇：服务商标的注册人不但享有在核定的服务上专有使用注册商标的权利，而且依法还有权禁止他人擅自在同种或类似的服务或商品上使用与注册商标相同或近似的标识，有权禁止他人将与注册商标相同或近似的标识作为同种或类似的服务或商品的名称误导公众，原判的认定缩小了注册商标的保护范围；绿都公司不但申报、使用了“四季花城”地名，还把“四季花城”文字和被控标识作为楼盘名称和楼盘标识使用，原判未对绿都公司的这些行为的性质作出全面的分析和认定。原判判决理由欠妥，但认定事实基本清楚，实体处理正确，本院对原判的判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
 　　驳回上诉，维持原判。
 　　二审案件受理费15010元，由万科公司负担。
 　　本判决为终审判决。

 审 判 长 郑 菊 红
 代理审判员 傅 智 超
 代理审判员 程 志 刚

 二○○五年六月六日
 本件与原本核对无异
 书 记 员 裘 剑 锋