张惠民等六人诉洛阳市房产管理局涧西分局不服备案

发布日期：[2012-03-31] 共阅：[]次来源：

　　
　　洛阳市涧西区人民法院
　　行政判决书

（2011）涧行初字第20号

　　原告张惠民。
　　原告许传永。
　　原告杨瑞。
　　原告张淑珍。
　　原告曲继业。
　　原告赵志忠。
　　以上原告的诉讼代表人许传永、曲继业。
　　被告洛阳市房产管理局涧西分局。
　　法定代表人于海涛，局长。
　　委托代理人常凯，该分局副局长。
　　第三人洛阳市涧西区衡山雅居业主委员会。
　　负责人：李学玲，主任。
　　委托代理人杨兴国。
　　委托代理人牛海梁。
　　原告张惠民、许传永、杨瑞、张淑珍、曲继业、赵志忠等六人诉被告洛阳市房产管理局涧西分局（以下简称涧西房管分局）不服备案登记并要求撤销一案，于2011年6月28日向本院提起诉讼，本院受理后，于2011年7月6日向被告送达了起诉书、应诉通知书、举证责任通知书，于2011年8月15日通知洛阳市涧西区衡山雅居业主委员会（以下简称衡山雅居业主委员会）作为本案的第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2011年8月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人许传永、曲继业，被告涧西房管分局委托代理人常凯，第三人衡山雅居业主委员会主任李学玲及委托代理人杨兴国、牛海梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称，1、业主委员会选举只有47人参加，违背了应有半数以上同意的规定；2、筹备组规定没有投票的业主即认为同意此次选举，违背了选举法；3、备案表中的业主委员会主任、副主任和一个委员根本不是业主，怎能上报批准备案？4、筹备组所有的材料都没有在小区公示，特别是2010年1月1日选举后上报的主委员会人员名单、单位政审材料、个人简历都没有进行公示；5、选举会议应当由开发商、物业公司、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、县区房产管理部门、物业办公室参加，监督指导选举，但以上部门没有一个参加。物业公司的一个经理参加了，但他遭到围攻，不得不离开，筹备组搞不团结，不让其它业主参加；6、因被告物业科的张科长因没有参加选举会议，不知道选举情况。筹备组上报的资料，张科长也就没有审核，而是由一个叫刘建兴的工作人员签字同意备案，这次备案被告拿不出局领导开会研究、审核的记录。因此，2011年1月成立的洛阳市涧西区衡山雅居业主委员会，违背了国务院、河南省《物业管理条例》，建设部《业主大会规程》和洛阳市《业主委员会组建规定》等法律、法规。故请求法庭依法撤销被告2010年1月20日对衡山雅居业主委员会的备案登记并判令被告承担本案的诉讼费。
　　原告委托代理人认为，第一，首次业主大会会议的召开不合法；第二，衡山雅居业主委员会的产生存在暗箱操作，其组成人员不合法；第三，被告没有认真履行自己的职责，事前不作为，事后不尽责，为不合法产生的衡山雅居业主委员会予以备案，其具体行政行为违法，应予撤销。
　　原告向法庭举证如下：
　　第一组证据：
　　1、国务院《物业管理条例》（2003年9月1日实施）；
　　2、《河南省物业管理条例》（2007年5月1日实施）；
　　3、《洛阳市业主委员会组建规定》（2002年7月5日实施）。　
　　以上证据证明：1、房屋所有权人为业主，业主委员会部分成员不具有资格；2、衡山雅居业主委员会的成立违背规定，不具有合法性。
　　第二组证据：
　　1、衡山雅居小区2011年1月成立业主委员会的情况反映；
　　2、业主委员会的公告（五月份例会摘要）；
　　3、5-3-402号、8-2-301号、1-1-301号业主备案登记；
　　以上证据证明：1、衡山雅居业主委员会主任闫佳珍、副主任刘茂胜、委员杨树华、三人均不是业主；2、不是业主而声明退出业主委员会的成员刘茂胜、杨树华又任命为业主委员会副主任，违背法律规定。
　　第三组证据：
　　衡山雅居业主委员会公约及业主委员会发的选票。
　　证明：1、现业主委员弄虚作假，2010年12月3日就盖有公章，而2011年1月20日才有备案表；2、现业主委员会弄虚作假、入住不到半数就发了724张选票；3、投票规则不具备合法性、公平性。
　　第四组证据：
　　1、业主委员会备案通知书一份；
　　2、备案表一份。
　　以上证据证明备案资料不具有真实性、合法性和被告审查不严，没有履行法定的监督和管理职责。
　　第五组证据：
　　1、关于物业公司的建议（手写体），2011年1月2日就盖了章；
　　2、关于衡山雅居2011年成立业主委员会的情况反映。
　　以上证据证明现业主委员会弄虚作假，备案资料不具有真是性、合法性，被告审查不严，没有履行法定监督的管理职责。
　　第六组证据：
　　1、衡山雅居业主要求通暖气、煤气登记簿，证明当时只有361户业主入住，并没有达到604户。
　　被告涧西房管分局对原告提交的证据质证意见如下：
　　第一组证据有异议，《洛阳市业主委员会组建规定》已经失效，我们采用的是2009年68号文件，认为涧西房管分局没有违背规定。
　　对第二组证据1、没有异议；2、有异议，原告没有证据证明他们三个人仍是副主任。
　　对第三组证据1、有异议，原告说的不是事实；2、有异议，应以物业公司出具的证明为准；3、我分局认为投票规则是合法的。
　　对第四组证据，当初我们并不知情，该三个人辞职后，在备案表及备案通知书上已经得到了纠正。
　　对第五组证据1、有异议，认为应当以刻章填写发票的时间为准；2、有异议，是个人意见，并不能代表全体业主。
　　对第六组证据有异议，认为要求供暖、供气与入住是两回事。
　　第三人衡山雅居业主委员会同意被告的质证意见，认为衡山雅居业主委员会是按照法规规定成立的，是有效的。
　　被告涧西房管分局辩称，衡山雅居业主委员会是按照洛政〔2009〕68号《洛阳市业主大会和业主委员会指导规则》文件的有关规定选举产生的，对于个别委员不具备业主委员会资格的情况已经纠正，因此该小区目前的业主委员会仍然合法有效。如业主委员会或20％以上业主认为有必要变更业主委员会的，应召开业主大会并由业主大会会议决定。据此，法庭应当驳回原告的诉讼请求。
　　被告涧西房管局向法庭举证如下：
　　1、关于成立衡山雅居业主委员会的倡议书，证明衡山雅居小区成立业主委员会不是个别人行为，而是广大业主的共同愿望。
　　2、关于成立业主大会告知书，证明洛阳市居逸物业管理有限公司证明小区入住率已达到50%，具备成立业主大会、业主委员会的条件。
　　3、业主委员会筹备组通告、告知书，证明业主委员会筹备组将筹备组名单、召开业主大会的时间、地点，业主大会讨论事项，业主委员会候选人名单等向广大业主进行公示。
　　4、选票样本，证明1、业主委员会筹备组已经书面征求意见的形式召开业主大会；2、选票上已告知业主如“未投反对票将视同赞成候选人当先业主委员会委员”。
　　5、衡山雅居业主联系卡（部分），证明1、业主委员会筹备组发放选票登记；2、发放的选票超过小区业主半数以上。
　　6、业主委员会选举结果通告，证明业主委员会筹备组将选举结果向广大业主公示。
　　7、备案申请书，证明业主委员会筹备组召开业主大会并选举产生业主委员会后向主管部门申请备案。
　　8、衡山雅居业主委员会章程，衡山雅居业主公约，业主委员会成员身份证明，购房合同，证明业主委员会备案资料齐全。
　　9、闫佳珍、刘茂胜、杨树华、解敏等4人辞职书，证明我单位通知闫佳珍、刘茂胜、杨树华等三人不具备业主资格后，三人主动退出业主委员会，解敏因无精力参加业主委员会的工作而提出辞职。
　　10、业主委员会备案表、备案书，证明1、业主委员会已在区物业办进行备案；2、业主委员会中不符合条件的人选已更正。
　　原告对被告提交的证据质证意见如下：
　　对证据1有异议，在之前已经成立了临时业主委员会小组，成员有许传永、刘红斌、秦海堂、房民安、王玉梅、李国庆等去重庆路办事处的李金良主任说过，我们给刘常有开发商说过，也给物业公司说过。
　　对证据2有异议，我们认为不超过50%。
　　对证据3，我们不知道。
　　对证据4有异议，认为没有召开业主大会，另外选票上告知业主的事项，已违反了选举法。
　　对证据5有异议，认为没有联系卡，也不知道卡发给谁了。另外对发选票是否超过半数以上？也不知道。
　　对证据6，我们不知道。
　　对证据7有异议，认为：1、上面写“成功地派发给了604套房屋的业主”不属实，当时不够604户，关于验票不是无记名投票，总共不到50户，只有47户参加；2、另外，闫佳珍、刘茂胜、杨树华不是本小区业主；3、另外，反对票已经超过50%，当时应有居委会、办事处、涧西区房管局参加，但上面只有物业公司经理的王保国参加了，但王保国也被骂走了。
　　对证据8，没有异议。
　　对证据9，既然相关人员辞职了，那么业主委员会就应取缔。
　　对证据10有异议，该证据“说明”第二条注明了“如发现虚假情况，取消备案。”既然闫佳珍、刘茂胜、杨兴国不是业主，该备案就应该取消。此外，备案表注明的有关情况与事实不服，主任或副主任不是衡山雅居的实际业主。
　　第三人对被告提交的证据均没有异议。
　　第三人衡山雅居业主委员会述称，1、我们成立业主委员会是为了小区所有业主的公益事业，是为了解决小区的盗、抢、环境脏乱差问题，开发商没有设置基础设施；2、原告所诉成立委员会时没有公告，是因为他们没有在小区居住，不是因为我们没有公告； 3、本案六位原告不具备诉讼资格；4、原告起诉的理由不能成立。综上，法庭应当驳回原告的起诉。
　　第三人衡山雅居业主委员会向法庭提交以下证据：
　　1、照片4大张，证明已经召开了业主大会，原告也参加了；
　　2、衡山雅居业主委员会公约、章程及原告许传永的签字；
　　3、原告许传永当天的选票签字和之前我们发选票的签字；
　　4、刻衡山雅居业主委员会公章的发票。
　　原告对第三人提交的证据质证意见如下：
　　对证据1，认为选票是被迫发的。
　　对证据2，公告是后来贴的，不是在之前贴的。
　　对证据3，没有异议。
　　对证据4，认为刻章的发票是后来开的，在备案之前就使用了。
　　被告对第三人提交证据的来源和证明方向没有异议。
　　诉讼中，洛阳市居逸物业管理有限公司衡山雅居服务处出具了业主领钥匙登记簿，并说明截止到2010年12月23日，该登记簿共登记了1011个业主领了钥匙，上述业主已与物业公司订立了物业服务合同和装饰装修协议。另外，去年用暖气的业主是408户。
　　原告认为登记簿只能证明业主领了钥匙，不能证明已经入住，已经入住的业主是408户。
　　被告对该登记簿登记的事项和证明方向无异议。但认为，用暖气的业主数不能等同于入住的业主数。
　　第三人同意被告的质证意见。
　　以上证据均经当庭宣读、出示和质证。
　　经审理查明，2010年12月5日，位于本市涧西区衡山路的衡山雅居部分居民闫佳珍、李学玲、王乐兵、刘茂胜、黄来锁、杨兴国等人，发出“倡议书”倡议成立临时业主委员会筹备组，同年12月13日，宣布临时业主委员会成立，其成员是主任闫佳珍；副主任刘茂胜、黄来锁；执行秘书李学玲、杨兴国；委员朱怀庆、王乐兵，并召开了第一次筹备组会议，制定了临时业主委员会章程（草案）、业主公约（草案）。会议决定印制600多份选票发给现有住户，要求参加投票的业主于12月31日前把选票投入衡山雅居大门口的选票箱中，会议还决定于2011年1月1日上午9:00召开第一次全体业主大会，现场开箱验票，选举产生衡山雅居临时业主委员会。在选票上注明：如果您反对其中任何人担任衡山雅居临时业主委员会委员，请在其名字后面画×，您也可以提出您建议的候选人，然后将您的选票在2010年12月31日前投入临时业主委员会筹备组选票箱，如果您未投反对票，将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员。并在选票上列出了候选人名单。2011年1月1日上午9:00，筹备组如期召开第一次全体业主大会，会议通过了业主委员会章程（草案）、业主公约（草案），选举牛海梁、刘茂胜、李学玲、闫佳珍、杨树华、杨兴国、黄来锁、解敏为业主委员会委员。并于当日上午11:00召开第一次业主委员会大会，推选闫佳珍为主任；刘茂胜、黄来锁为副主任。之后，刚成立的业主委员会向洛阳市涧西区物业管理办公室提出书面申请，申请备案。2011年1月20日，洛阳市涧西区物业管理办公室对新成立的衡山雅居业主委员会予以备案。原告许传永等人认为衡山雅居业主委员会的成立，违反我国相关法律、法规，被告也没有尽到审核的职责就予以备案，构成违法，于2011年6月28日向本院提起行政诉讼。请求撤销被告2011年1月20日对衡山雅居业主委员会的备案登记。
　　审理中另查明，2011年1月20日，衡山雅居业主委员会经洛阳市涧西区物业管理办公室予以备案后，有小区业主反映衡山雅居业主委员会个别委员不是小区业主。之后，闫佳珍、刘茂胜、杨树华三人分别辞去了主任、副主任和委员的职务。同年4月24日，衡山雅居业主委员会增补李学玲为主任，杨兴国、黄来锁为副主任。
　　本院认为，国务院《物业管理条例》第十二条、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条均规定，业主大会应当有占总人数过半数的业主参加，本案中，被告和第三人提供的证据，不足以证实2011年1月1日上午9:00，筹备组召开的第一次全体业主大会，参加大会的业主人数超过了半数。发出的选票上注明的：“如果您未投反对票，将视同您赞成这些候选人当选业主委员会委员。”亦无法律依据。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十一条也规定，业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，而不是业主的闫佳珍、刘茂胜、杨树华成为业主委员会委员，违反了上述规定。《业主大会和业主委员会指导规则》第六条又规定，物业所在地房产行政主管部门负责对设立业主大会和业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。作为行政主管部门的被告——涧西房管分局怠于履行自己的职责，将成立时存在重大缺陷和违规的衡山雅居业主委员会予以登记备案，其登记备案程序违法。张惠民、许传永、杨瑞、张淑珍、曲继业、赵志忠等六人，只要其中有一人是小区的业主，就有提起行政诉讼的权利，许传永是衡山雅居小区的业主，具备本案原告的资格，故本案原告的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第2、3目之规定判决如下：
　　撤销被告涧西房管分局2011年1月20日对衡山雅居业主委员会的备案登记。
　　本案诉讼费50元，由被告涧西房管分局承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
审　判　长：范　　　廉
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　人民陪审员：刘　丽　群
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　人民陪审员：周　　　琳
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二 ○一一年九月二十二日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　书　记　员：赖　晓　梅