某大酒店适用情势变更调减中标合同租金标准案民事上诉状
上诉人：某大酒店。
被上诉人：某物业管理公司。
上诉请求：
1.依法撤销温州市***人民法院（2023）浙****民初****号民事判决书之判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审。
2.本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。
事实与理由：
一审认为不宜对涉案《房屋租赁合同》的租金标准进行“情势变更”，认定事实及适用法律均存在错误，其判决应当撤销。理由如下：
一、一审认为对租金标准进行变更违反《招标投标法》，认定事实及适用法律错误。
1.《招标投标法》第四十六条第一款不构成对《民法典》第五百三十三条有关“情势变更”原则的例外规定。《民法典》第五百三十三条第一款规定“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”第二款规定“人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”根据上述规定，情势变更是否适用的的考虑因素是合同的基础条件是否发生当事人订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，而不是合同订立方式的差别，且人民法院应当根据案件的实际情况根据公平原则确定是否予以变更。因此，《民法典》的该条规定，不存在任何例外情形，无论任何合同，只要发生符合条件的重大变化导致继续履行对一方不公，均可因情势变更而变更合同内容。一审法院以合同订立方式为招标投标为由，进而认为以该种情形下进行情势变更违反《招标投标法》，系对法律规定的误读。
2.因情势变更对租金标准进行变更（降低），不构成《招标投标法》第四十六条规定的“背离合同实质性内容”。
（1）情势变更在法律规定和逻辑上不可能构成对《招标投标法》第四十六条的冲突，后者也不属于情势变更原则的例外或特别规定。《招标投标法》第四十六要一款规定中的“背离合同实质性内容”，系当事人为了中标先行承诺一定的条件，又在合同订立基础条件未发生重大变化的情况下，事后通过滥用变更程序调整合同实质内容（如建设工程合同中的期限、质量、价格条款），损害其他投标人利益、破坏投标公正性的情形。但《民法典》第五百十三条规定的情势变更本身的前提就是“合同基础条件”的重大变化，其目的是平衡因合同基础条件发生重大变化时的合同双方利益，而不以损害其他中标人利益或中标公正性为目的。两者有显著区别。
（2）上诉人是因情势变更（合同订立所依据的客观条件发生重大变化）而主张降低房屋租金标准，并非在《房屋租赁合同》履行基础与合同订立时无重大变化的情形下降低租金标准，与订立《房屋租赁合同》时确定租金标准所考量的因素并不冲突，并不违反招投标秩序，不影响公开、公平、公正的招投标竞争环境。一审判决以租金是《房屋租赁合同》的实质性内容为由，机械地认为上诉人主张降低租金，导致租金金额与《房屋租赁合同》约定的租金金额不相同，就是背离《房屋租赁合同》的实质性内容，将因客观原因主张降低租金，与恶意操作高价中标、低价履行混为一谈，其认定事实及适用法律错误，也有失客观公允。
（3）涉案《房屋租赁合同》履行期间，被上诉人根据政府文件精神，在2022年11月1日至2023年4月30日的租赁期间，为上诉人减免了2个月租金，实为因情势变更（即新冠疫情）而调整了租金标准。可见，政府部门及被上诉人均认为涉案类《房屋租赁合同》可适用情势变更调整租金，并不违反《招标投标法》第四十六条关于“招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”的规定。
（4）最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6点规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”通过招投标方式承租国有企业房屋是常见情形，根据最高院前述规定，新冠疫情属情势变更，法院应支持因该情势变更而调整租金，而不区分房屋租赁合同是否通过招投标程序制定，一审法院以本案《房屋租赁合同》系通过招投标程序制定为由，认为降低租金标准违反《招标投标法》与最高院前述规定相悖。
（5）司法实践中，大量通过招投标程序订立的合同，在履行过程中因客观情况变化而变更合同条款的，法院均确认其法律效力，并不认为其构成对招标投标确定的实质性条件的背离。
二、一审认为道路便捷程度并非影响房屋租赁价值的主要因素，故不适用情势变更降低租金，认定事实及适用法律错误。
判断租赁房屋价值是否受道路便捷程度的影响，应充分考虑租赁标的的用途。上诉人租赁涉案房屋的用途为经营酒店，道路的便捷程度不仅仅是影响通行，还直接影响到潜在消费者是否因为交通便利程序选择或不选择到该酒店就餐。本案租赁物所在处附近，正常为A路、B路、C路构成的三角地，可从A路、B东路、C路三条路分别导入客流，同时，A路为进入酒店唯一入口的必经之路，因A路西向长期道路封闭施工，原定的2022年9月30日恢复正常通行，后相关部门决定2022年10月底才改为B路向A路开放右转单向单车道（与非机动车共一车道）通行，且此时酒店门前的道路为断头路，C路与A路仍然无法通行。2023年1月临时保通道路完成施工，小型机动车（限高2.3米）可由A路HG大厦前道路进入临时BT路经C路由东向西单车道通行，但到目前为止，酒店门前的A路仍为断头路，且A路往C路方向临时单行道时断时通，附近公交站点已改道的几十路公交车至今未恢复通行，道路交通仍不通畅，2024年1月起，A路外滩人行通道又因工程变更新增加隔断，至今不能恢复。
以上情形，导致在租赁期间人流、车流显著少于正常情况，使得上诉人客户明显减少，无法维持之前的收益水平，涉案房屋及周边房屋的租金水平也明显下降。可见，本案道路便捷程度不可避免会影响房屋租赁价值。
三、一审认定本案不符合“情势变更”的适用条件，认定事实及适用法律均存在错误。
1.涉案道路施工期间发现文物及到2026年底才能完工是订立《房屋租赁合同》时无法预见的情形，符合情势变更适用条件。
招投标期间，政府相关部门公示的施工计划及***公司披露的信息，涉案道路禁止通行截止时间为2022年9月30日。因此，订立合同时只能预见到涉案道路施工在2022年9月30日以前会影响酒店经营，而无法预见道路施工过程中会发现重要文物需原址保护，也无法预见受该因素影响，涉案道路施工期间会延长4年余，对酒店门前道路通行影响的时长涵盖了房屋租赁合同期限的三分之二，属情势变更构成要件中“不可预见”的情形。
2.一审法院认为本案房屋租赁价值的变化系上诉人应有所预见的商业风险，认定事实错误。
商业风险是市场交易的固有风险，有经验的市场主体可以预见。但不同行业的市场主体的预见范围是不同的。涉案道路施工期间发现文物需要原址保护，不属于作为一般公众或酒店经营者可以预见的风险，由此导致的道路施工完工时间延后4年余，不是市场固有的风险，一审认为属于商业风险错误。
不仅如此，一审法院认定本案竞拍前的评估价已经考虑C路相应路段处于封闭的实际情况与事实不符。虽然该份评估报告记载了当时的道路不便捷，但如同上述，当时已披露的信息显示涉案道路禁止通行截止时间为2022年9月30日，故评价报告中考虑的不便捷因素也应是截止2022年9月30日，不可能考虑后来发生的因发现文物导致道路施工完工时间延后4年余的因素。因此，一审法院认为该份评估报告考虑了相应路段处于封闭的实际情况而不予适用情势变更是错误的。
3、2024年1月起的A路外滩人行通道的隔断，更是无法预见、不属于商业风险且未消除的不利因素，该情况是一审庭审后发生的、持续至今仍未消除，二审中亦应予以考虑。
四、一审法院认为被上诉人已经向上诉人落实了租金优惠政策而不宜适用情势变更降低租金标准，认定事实错误。
《房屋租赁合同》项下3个月的装修免租期，是房屋租赁市场的惯例，2个月租金免除是因疫情影响对租金所作的调整，该二者均与本案道路施工发现文物及道路施工完工时间延后4年余所致道路通行受影响无关，不应因该两项租金优惠政策的落实，而影响本案基于道路通行严重受阻的客观条件变化是否应当适用情势变更的判断。
一审认为上诉人并未举证证明继续履行《房屋租赁合同》对上诉人明显不公平，与事实不符。
一审期间，上诉人向法院申请委托有资质的机构对涉案租赁房屋的市场租金进行评估，评估结果显示市场租金为212570元/月至251891元/月，平均值为232231元/月,计算年租金为278.6万元。竞拍前的评估价第一年租金为342万元/年，较前一份评估价高63. 4万元，该巨额差价，且后续逐年递增2%，可反映继续履行《房屋租赁合同》对上诉人明显不公平，一审法院认为上诉人未举证证明与事实不符。
上诉人在一审期间已变更第二项诉讼请求为“被告退还原告支付的超出应支付部分的租金，暂计至2023年4月30日应退还租金582333元”，事实与理由亦作相应变更，但一审判决书中未作相应调整，仍记载变更前的内容，请二审法院予以纠正。
综上，请二审法院依法作出公正判决。
此致
**市中级人民法院
上诉人：某大酒店
2024年3月18日
